Takpris i BRF – orienterande kostnadsnivåer och budgetunderlag

Renovering av tak är en av de största investeringarna en bostadsrättsförening genomför. Den här sidan sammanställer en tidig prisbild samt de ekonomiska och tekniska faktorer som bör beaktas innan upphandling påbörjas. Syftet är att ge styrelsen ett strukturerat underlag för budgetering och planering i ett tidigt skede.

Övergripande prisnivåer för takprojekt i flerbostadshus

Kostnaderna varierar utifrån fastighetens utformning, materialval och omfattningen av det arbete som krävs i bärande och vattenavledande delar. Vid planering av takprojekt bör styrelsen främst utgå från totalbudgeten, eftersom etablering, väderskydd, logistik och arbetsmiljöåtgärder ofta utgör en betydande del av kostnaden.

Mindre fastigheter (ca 600–1 200 kvm tak): ungefär 1,2–3,0 Mkr
Medelstora fastigheter (ca 1 500–3 000 kvm): ungefär 2,5–6,5 Mkr
Större eller tekniskt komplexa tak: från cirka 6 Mkr och uppåt

Beloppen är orienterande och används som budgetstöd. Exakta nivåer fastställs först när en teknisk genomgång av takets skick har genomförts.

Kostnad per lägenhet – ett vanligt beräkningssätt

Många styrelser använder kostnad per lägenhet som underlag i årsbudgeten och i uppdateringar av föreningens underhållsplan. Metoden ger en mer rättvisande bild av åtgärdens ekonomiska påverkan.

Mindre föreningar: cirka 20 000–50 000 kr per lägenhet
Medelstora föreningar: cirka 18 000–40 000 kr per lägenhet
Större föreningar: cirka 15 000–35 000 kr per lägenhet

Spridningen beror främst på relationen mellan takyta och antal lägenheter, samt möjligheten att samordna ställning och etablering med andra projekt i fastigheten.

Faktorer som påverkar prisutvecklingen

Vid flerårsbudgetering är det viktigt att beakta förändringar i materialpriser, arbetskostnader och tillgång på entreprenörer. Kostnaderna påverkas även av krav på arbetsmiljö, eventuella väderskydd och om fastigheten är belägen i ett område med begränsade logistiska förutsättningar.

prisförändringar för stål, trä och tätskikt
förändringar i bygglöner och kollektivavtal
ökade krav på fallskydd och arbetsmiljöplanering
årstidsberoende kostnader för väderskydd
transportförutsättningar och tillgång till ställningsyta

Vid större projekt rekommenderas en riskreserv på 5–15 procent för att hantera osäkerheter i tidiga kalkyler.

Budgetering i underhållsplanen

En aktuell underhållsplan är grundläggande för att bedöma föreningens framtida investeringsbehov. För takprojekt bör planen omfatta tekniskt skick, uppskattad livslängd, preliminär kostnadsnivå och tidpunkt för åtgärd. Planen bör även beakta möjlig samordning med andra projekt som påverkar ställning eller fasadnära ytor.

beskrivning av takets nuvarande skick
förväntad återstående livslängd
orienterande investeringsnivå
eventuella beroenden till fasad, fönster eller installationer

Regelbunden takbesiktning gör budgeten mer tillförlitlig och minskar risken för akuta åtgärder.

Skillnad mellan budgetpris, rampris och offertpris

När ett takprojekt planeras används ofta flera olika typer av prisangivelser. Det är viktigt att dessa inte blandas ihop, eftersom de fyller olika funktioner.

Budgetpris: används för underhållsplanering och bygger på generella antaganden.
Rampris: tas fram efter att fastighetens skick har analyserats mer ingående.
Offertpris: baseras på ett komplett underlag och ligger till grund för upphandling.

För att undvika felaktiga jämförelser bör prisnivåer alltid jämföras mot samma typ av underlag.

Ekonomisk påverkan på föreningen

Takprojekt kan finansieras genom underhållsfonden, genom långfristiga lån eller genom en kombination av båda. Vid större investeringar bör styrelsen även bedöma hur projektet påverkar årsavgiften över tid.

bedömning av föreningens låneutrymme
effekt på amorteringsplan och räntekänslighet
möjlighet att dela investeringen över flera budgetår

En långsiktig finansieringsstrategi skapar stabilitet och minskar risken för plötsliga avgiftsjusteringar.

Så stödjer Brfpris föreningen

Brfpris sammanställer orienterande prisnivåer och övergripande information för takprojekt. Styrelsen får tillgång till kontaktvägar till entreprenörer med erfarenhet av flerbostadshus. Tjänsten är kostnadsfri och helt oberoende.

Vill ni få en strukturerad prisbild?

Skicka in en förfrågan så återkommer vi med vägledning och kontaktvägar till aktörer som arbetar med projekt i bostadsrättsföreningar.

Brfpris ger styrelsen en strukturerad väg vidare

Genom Brfpris får styrelsen ett samlat och oberoende stöd i det tidiga skedet inför ett takprojekt. När ni skickar in en intresseanmälan går vi igenom fastighetens förutsättningar, besvarar frågor och ser till att ni får kontaktvägar till entreprenörer med dokumenterad erfarenhet av flerbostadshus. Målet är att ge tydliga och jämförbara underlag som underlättar styrelsens beslut. Tjänsten är kostnadsfri för föreningar.

Fördjupa er eller gå vidare

Besök startsidan för tak för en sammanhållen översikt av processen. Om ni vill säkerställa rätt beslutsunderlag rekommenderas takbesiktning som första steg innan upphandling.

Vill ni få en tydlig prisbild för ert takprojekt?

Skicka in en förfrågan och få strukturerade prisuppgifter från aktörer som arbetar specifikt med projekt i bostadsrättsföreningar.

Jämför pris

Våra lösningar

Jämför priser