Pris på besiktning av BRF

Vad kostar en besiktning?

Det går inte att ange ett seriöst generellt pris utan att känna till förutsättningarna. En professionell offert bör utgå från fastighetens storlek, vad som ska kontrolleras och vilken dokumentation som behöver tas fram.

Priset kan exempelvis påverkas av om uppdraget avser:

• en enskild byggnadsdel, exempelvis tak, fasad eller balkonger
• hela eller delar av en fastighet
• en entreprenad under pågående arbete
• en färdig entreprenad inför slutbesiktning
• en kontroll inför garantitidens utgång
• en mer omfattande teknisk genomgång inför framtida underhåll

Det innebär också att två uppdrag som på papperet har samma benämning kan ha helt olika kostnad.

Vad påverkar kostnaden?

Besiktningsmannens arbetsinsats är den viktigaste faktorn. Den påverkas bland annat av:

• Fastighetens storlek och antal byggnader
• Antalet byggnadsdelar som ska kontrolleras
• Byggnadens höjd och åtkomlighet
• Uppdragets tekniska omfattning
• Genomgång av ritningar, avtal och tidigare dokumentation
• Omfattningen av rapportering och fotodokumentation
• Behov av hjälpmedel, exempelvis lift
• Behov av specialistkompetens eller kompletterande undersökningar
• Resor och eventuella extra besök på plats

Även tidpunkten kan påverka kostnaden. Ett uppdrag som behöver genomföras med kort varsel eller utanför normal planering kan innebära en högre kostnad.

Fast pris eller timdebitering?

Besiktningsuppdrag kan prissättas som fast pris eller enligt löpande timdebitering. För en styrelse är det viktigaste att förstå vilken arbetsinsats som ligger bakom priset.

Vid ett fast pris är det särskilt viktigt att uppdragets omfattning är tydligt beskriven. Vid timdebitering bör det framgå hur många timmar som uppskattas för besiktningen och om tid för exempelvis dokumentation, rapportering och möten tillkommer.

Ett lägre timpris innebär därför inte automatiskt en lägre totalkostnad. När offerter jämförs bör priset alltid sättas i relation till vad som faktiskt ingår.

Vad ingår normalt?

Omfattningen varierar, men ett besiktningsuppdrag kan exempelvis innehålla:

• genomgång av relevant underlag
• besiktning på plats
• fotodokumentation
• skriftligt protokoll eller utlåtande
• redovisning av konstaterade brister
• bedömning av behov av ytterligare åtgärder eller utredning
• genomgång av resultatet med styrelsen

Det är därför klokt att jämföra innehållet i uppdraget, inte bara totalsumman. Ett lägre pris kan exempelvis bero på att dokumentation eller efterarbete inte ingår.

Vilka kostnader kan tillkomma?

Vissa delar går inte alltid att bedöma innan arbetet påbörjas. Det kan exempelvis handla om:

• lift eller annan åtkomstutrustning
• provtagning
• fördjupade fuktundersökningar
• konstruktions- eller andra specialistutredningar
• ytterligare besök på plats
• arbete som ligger utanför den ursprungliga beställningen

Om sådana kostnader kan bli aktuella bör det framgå av offerten hur de hanteras och debiteras.

Olika uppdrag ger olika kostnader

Det finns flera typer av besiktningar som en bostadsrättsförening kan behöva. Omfattningen och därmed kostnaden skiljer sig åt mellan dem.

Status- och fastighetsbesiktning

En statusbesiktning används för att dokumentera byggnadens skick och identifiera brister eller förhållanden som kan kräva åtgärder. Omfattningen kan variera från en avgränsad kontroll till en mer omfattande genomgång av flera byggnader.

Tak, fasad och balkonger

En riktad besiktning av en byggnadsdel är ofta enklare att avgränsa, men även här påverkas arbetsinsatsen av exempelvis antal byggnader, höjd, åtkomlighet och hur detaljerad kontrollen ska vara.

Entreprenad- och slutbesiktning

Vid renoveringar och andra byggprojekt tillkommer förutsättningar som inte finns vid en vanlig statuskontroll. Entreprenadhandlingar, kontrakt och omfattningen av det utförda arbetet behöver då beaktas. En slutbesiktning kan dessutom behöva kompletteras med ytterligare besiktningstillfällen beroende på projektets omfattning.

Garantibesiktning

En garantibesiktning genomförs för att kontrollera om det finns fel eller brister som bör hanteras inom ramen för entreprenörens garanti. Kostnaden påverkas bland annat av projektets storlek och hur omfattande den ursprungliga entreprenaden är.

Vad bör styrelsen kontrollera i offerten?

En tydlig offert gör det betydligt enklare att bedöma om priset är rimligt och att jämföra olika alternativ.

• Vilka delar av fastigheten omfattas?
• Vad ingår i själva besiktningen?
• Ingår dokumentation och fotografier?
• Ingår skriftligt protokoll eller utlåtande?
• Ingår genomgång med styrelsen?
• Är priset fast eller löpande?
• Vilka kostnader kan tillkomma?
• Är moms inkluderad?

Det är särskilt viktigt att kontrollera avgränsningen av uppdraget. En besiktning av exempelvis ett tak innebär inte automatiskt att bakomliggande konstruktioner, installationer eller andra delar av byggnaden omfattas.

Så får ni ett relevant pris

För att få en så träffsäker offert som möjligt bör styrelsen beskriva uppdraget så konkret som möjligt. Ange exempelvis fastighetens adress, antal byggnader, ungefärlig storlek, byggnadsår, vad som ska undersökas och varför besiktningen ska genomföras.

Relevant dokumentation, tidigare besiktningsprotokoll och information om kända problem kan också göra det lättare för besiktningsmannen att bedöma uppdragets omfattning.

På så sätt får styrelsen ett pris som bygger på den faktiska arbetsinsatsen i stället för ett generellt riktvärde.

Vanliga frågor om besiktningskostnad

Vad kostar det att anlita en besiktningsman?

Det finns inget generellt pris. Kostnaden bestäms utifrån uppdragets omfattning, fastighetens storlek, vad som ska undersökas och den tid som krävs för dokumentation och rapportering.

Kan man få ett fast pris?

Ja. När uppdragets omfattning går att definiera tydligt kan besiktningsmannen lämna ett fast pris. Det ger bättre kostnadskontroll och underlättar jämförelsen mellan olika offerter.

Vad kostar en slutbesiktning?

Det går inte att ange ett tillförlitligt standardpris. Entreprenadens storlek, komplexitet, antal byggnader och omfattningen av det arbete som ska kontrolleras påverkar kostnaden.

Vad kostar en takbesiktning?

Priset påverkas bland annat av takets storlek, antal byggnader, höjd, åtkomlighet och hur omfattande kontrollen ska vara. Behov av lift eller annan utrustning kan också påverka kostnaden.

Är priserna inklusive moms?

Inte alltid. Kontrollera alltid om offerten anges inklusive eller exklusive moms. Om priset är 20 000 kr exklusive moms blir det 25 000 kr inklusive 25 procent moms.

Vad är viktigast när man jämför priser?

Jämför inte enbart totalsumman. Kontrollera framför allt uppdragets omfattning, vad som ingår, vilken dokumentation som levereras och vilka kostnader som kan tillkomma.