Dräneringsbesiktning i BRF

När bör arbetet kontrolleras?

Kontrollen kan behöva ske vid flera tidpunkter beroende på entreprenadens omfattning. Det viktigaste är att inte vänta tills allt är färdigställt om det finns moment som därefter blir dolda.

Före arbetet

En dokumentation av byggnadens befintliga skick kan vara värdefull innan entreprenaden påbörjas. Det gäller exempelvis synliga sprickor, fuktrelaterade skador, markytor och andra förhållanden som senare kan förändras.

Under arbetet

Kontroll innan återfyllning är särskilt viktig. Då är delar av konstruktionen och dräneringslösningen fortfarande synliga och möjliga att bedöma.

Efter färdigställandet

En avslutande kontroll kan användas för att bedöma det färdiga resultatet och dokumentera kvarstående brister eller avvikelser. Även markens återställning och synliga delar av arbetet kan omfattas om det ingår i uppdraget.

Vad kan kontrolleras?

Omfattningen bestäms av uppdraget och de handlingar som ligger till grund för entreprenaden. Beroende på projektet kan kontrollen exempelvis omfatta:

• dräneringsledningarnas placering och utförande
• fall och anslutningar i dräneringssystemet
• fuktskydd och tätskikt mot grundkonstruktionen
• isolering och skydd av grundmur
• anslutningar och genomföringar
• dränerande och kapillärbrytande material
• brunnar och anslutningar där sådana ingår
• markens lutning och avledning av ytvatten
• återfyllning och återställning av mark
• överensstämmelse med avtalade handlingar

En okulär besiktning har samtidigt sina begränsningar. Den innebär inte automatiskt att konstruktioner öppnas eller att ledningar undersöks invändigt. Om det finns misstanke om exempelvis ett fuktproblem kan en separat teknisk utredning behövas.

Det som byggs över bör kontrolleras först

Den kanske viktigaste aspekten vid en dräneringsentreprenad är tidpunkten för kontrollen. När schakten har fyllts igen går det inte längre att visuellt kontrollera exempelvis ledningarnas läge, materiallager eller delar av fuktskyddet.

Om föreningen vill kunna verifiera dessa delar bör kontrollen därför planeras in innan återfyllningen. Fotografier från arbetets olika skeden kan också ge värdefull dokumentation för framtiden.

Bedömning mot entreprenadens handlingar

En professionell besiktning handlar inte enbart om hur arbetet ser ut. Bedömningen behöver sättas i relation till vad som faktiskt har avtalats.

Besiktningsmannen kan därför behöva ta del av entreprenadkontrakt, teknisk beskrivning, ritningar, förfrågningsunderlag och andra relevanta handlingar. Det är dessa förutsättningar som avgör vad entreprenören har åtagit sig att utföra.

Det är också viktigt att skilja mellan en konstaterad avvikelse och ett fel. En avvikelse från en handling behöver bedömas utifrån avtalets krav, konstruktionen och omständigheterna i det enskilda fallet.

Vanliga saker att vara uppmärksam på

Vilka brister som kan förekomma varierar mellan olika projekt. Vid kontroll kan det exempelvis finnas anledning att uppmärksamma:

• bristande fall eller felaktiga anslutningar
• skador på fuktskydd eller isolering
• brister i material eller utförande som senare byggs över
• bristfälliga anslutningar till befintliga system
• felaktig marklutning mot byggnaden
• brister i återställningen av marken
• avvikelser från entreprenadens handlingar

En avvikelse behöver dock alltid bedömas utifrån den aktuella konstruktionen och de krav som gäller för projektet. En lista över tänkbara brister är därför inte en ersättning för en individuell teknisk bedömning.

Oberoende besiktningsman

Vid en större entreprenad kan det vara en fördel att anlita en besiktningsman som är oberoende från den entreprenör som utför arbetet. Det ger föreningen en separat bedömning av resultatet och gör det lättare att dokumentera eventuella frågor eller brister.

Uppdraget bör vara tydligt definierat från början. Det bör framgå vilka delar som ska kontrolleras, vilka handlingar som ska ligga till grund för bedömningen och vid vilka tidpunkter kontroll ska ske.

Vad kostar en dräneringsbesiktning?

Kostnaden går inte att ange som ett generellt belopp. Den påverkas bland annat av fastighetens storlek, antalet byggnader, entreprenadens omfattning och hur många kontrolltillfällen som behövs.

Ett projekt där kontrollen sker vid ett tillfälle skiljer sig exempelvis från en entreprenad där både befintligt skick, arbetet före återfyllning och det färdiga resultatet ska dokumenteras.

För en korrekt prisbedömning bör förfrågan därför beskriva fastigheten, entreprenadens omfattning och vilken kontroll föreningen efterfrågar.

Vad bör finnas tillgängligt?

För att besiktningsmannen ska kunna bedöma arbetet mot rätt förutsättningar bör föreningen samla relevant underlag före uppdraget.

• entreprenadavtal och förfrågningsunderlag
• ritningar och tekniska beskrivningar
• uppgifter om vilka byggnader som omfattas
• tidplan för arbetet
• uppgifter om valda material och system
• tidpunkt för återfyllning
• tidigare besiktningsprotokoll eller tekniska utredningar

Särskilt viktigt är att besiktningsmannen känner till när de olika arbetsmomenten kommer att döljas. Då kan kontrollen planeras efter entreprenadens faktiska förlopp.