Denna genomgång är framtagen för styrelser i bostadsrättsföreningar och ger en strukturerad översikt över de viktigaste tekniska och förvaltningsmässiga frågeställningarna vid val av fönster i flerbostadshus. Texten är generell och ersätter inte projektspecifik projektering, men kan fungera som underlag inför beslut om utredning, upphandling och genomförande.
För mer detaljerad information om prisnivåer, genomförande och entreprenad kan
styrelsen ta del av samlingssidorna för fönsterpriser, fönstertyper, fönsterbyte och Begär pris.
Övergripande förutsättningar för föreningen
Innan styrelsen börjar diskutera enskilda produkter eller fabrikat bör vissa
grundförutsättningar klarläggas. Dessa påverkar vilka lösningar som är tekniskt
lämpliga och ekonomiskt motiverade.
- Byggnadens ålder och arkitektur – äldre hus, särskilt i
områden med bevarandeintresse, ställer krav på proportioner, profiler och
indelning. Avvikande fönster kan påverka helhetsintrycket negativt. - Fasadens tekniska status – sprickor, köldbryggor, läckage
och tidigare lagningar kan påverka hur fönster ska anslutas och tätas. - Energiprestanda och uppvärmningssystem – besparingspotentialen
av fönsteråtgärder beror på både befintliga fönster och övrigt klimatskal,
liksom på typ av värmesystem. - Ljudmiljö – lägen mot trafikerade gator, spårtrafik eller
andra bullerkällor kan kräva särskilt ljudreducerande glasuppbyggnader. - Inneklimat och ventilation – ett fönsterbyte kan förändra
lufttäthet och därmed påverka ventilation, dragupplevelse och risk för
kondens. - Förvaltningsstrategi – föreningens ambitionsnivå för
löpande underhåll och avsatta medel i underhållsplanen bör vägas in vid
materialval och teknisk nivå. - Myndighetskrav och bygglov – förändringar av fasadens
utseende, färgsättning eller fönsterindelning kan kräva bygglov eller
anmälan. Detta bör klarläggas i dialog med kommunen i ett tidigt skede.
Tekniska grundbegrepp
För att kunna tolka offerter och tekniska beskrivningar behöver styrelsen ha
kännedom om några centrala begrepp:
- Karm och båge – karm är den fastsittande delen i väggen,
båge den rörliga del som håller glaset. Konstruktion och dimensioner
påverkar både stabilitet och isolerförmåga. - U-värde – anger värmegenomgång. Lägre värde innebär bättre
isolerförmåga. U-värdet kan avse glas, båge eller hela fönsterkonstruktionen. - Lufttäthet – beskriver hur mycket luft som läcker genom
fönstret vid tryckskillnad. Påverkar dragupplevelse och energianvändning. - Ljudreduktion – anges ofta som Rw-värde eller liknande.
Högre värden innebär bättre ljuddämpning. - Säkerhetsglas – härdat eller laminerat glas som är avsett
att minska risken för skärskador eller fallolyckor vid kross. - Solskyddsegenskaper – vissa glas minskar solinstrålning och
därmed risk för övertemperaturer i utsatta lägen.
Dessa parametrar bör finnas med i kravspecifikationen och redovisas tydligt i
entreprenörernas tekniska förslag.
Materialval i flerbostadshus
I svenska flerbostadshus används huvudsakligen fyra typer av fönsterkonstruktioner.
Valet bör göras utifrån både tekniska, estetiska och förvaltningsmässiga aspekter.
Trä
Träfönster är vanligt i äldre byggnader och i hus där fasaden har tydlig
arkitektonisk karaktär. Trä möjliggör detaljerad utformning med profiler,
spröjs och olika kulörer.
- Styrkor: hög anpassningsgrad, reparerbarhet, goda möjligheter att följa ursprunglig arkitektur.
- Begränsningar: återkommande målning och ytskydd, större beroende av korrekt underhållsrutin.
Trä/aluminium
Trä/aluminium-konstruktioner kombinerar trä på insidan med en
underhållsreducerande aluminiumbeklädnad på utsidan. Detta är en vanlig lösning
i både nyproduktion och renoveringsprojekt.
- Styrkor: begränsat utvändigt underhåll, lång teknisk livslängd, stabil yta mot väderpåverkan.
- Begränsningar: mindre flexibilitet vid framtida ändringar, något mer standardiserat formspråk.
PVC
PVC-baserade fönster förekommer främst i byggnader där man prioriterar lågt
utvändigt underhåll och där fasadens uttryck medger ett mer standardiserat
utseende. För flerbostadshus krävs noggrann bedömning av kvalitet, konstruktion
och hur materialet samspelar med övrig fasad.
- Styrkor: begränsat underhåll, konkurrenskraftiga priser vid standardiserade lösningar.
- Begränsningar: mindre anpassningsmöjligheter, viktig att säkerställa dokumenterad kvalitet och livslängd.
Aluminiumprofiler
Helaluminiumkonstruktioner används i vissa fasadsystem, större glaspartier och
trapphus. De kräver noggrann projektering för att hantera köldbryggor och
kondensrisk.
- Styrkor: hög formstabilitet, lämpar sig för större partier.
- Begränsningar: kräver termiskt bruten konstruktion och korrekt detaljutformning för att undvika kalla ytor.
Valet av material bör göras i samspel med fasadens karaktär, föreningens
underhållsstrategi och de krav som ställs på energiprestanda och inneklimat.
Glasuppbyggnad och funktionella krav
Glaset står för en stor del av fönstrets egenskaper. Följande aspekter är
vanliga i flerbostadshus:
- Två- eller treglas – treglaslösningar ger normalt bättre
isoleringsförmåga och minskad risk för kallras, men ska bedömas i relation
till övrigt klimatskal. - Energiglas – glas med lågemissionsskikt och gasfyllning som
reducerar värmeförluster. - Ljudreducerande glas – särskilda kombinationer av glas och
gasfyllning för lägen mot bullerutsatta lägen. - Säkerhetsglas – härdat eller laminerat glas där det finns
risk för personskador eller fall, exempelvis låga glaspartier. - Solskyddsglas – glas som minskar solinstrålning i lägen med
risk för höga sommartemperaturer.
Det är viktigt att funktionskrav för ljud, säkerhet och solskydd specificeras
tydligt för olika lägen i byggnaden, till exempel gatufasad respektive
innergård, för att undvika onödigt dyra eller otillräckliga lösningar.
Energiprestanda, inneklimat och kondens
Ett fönsterbyte påverkar både energianvändning och inneklimat. Styrelsen bör
beakta följande samband:
- Minskade värmeförluster – lägre U-värden kan ge lägre
uppvärmningskostnader, men effekten beror på byggnadens helhet och
uppvärmningssystem. - Kallras och drag – modernare konstruktioner minskar risken
för kallras och upplevt drag, vilket kan förbättra komforten för boende. - Lufttäthet och ventilation – tätare fönster kan påverka
självdragsventilation eller befintliga tilluftslösningar. Detta behöver
beaktas så att luftväxlingen inte försämras. - Kondensrisk – både utvändig och invändig kondens kan uppstå
vid vissa klimat- och brukssituationer. Korrekt dimensionering och
beskrivning av brukande minskar risken för problem.
En energiberäkning eller översiktlig analys av byggnadens klimatskal kan ge
styrelsen bättre underlag än enbart jämförelse av U-värden mellan produkter.
Standardiserade respektive specialanpassade lösningar
Många leverantörer erbjuder standardiserade serier som passar väl i en stor
andel flerbostadshus. I vissa fall är dock specialanpassning motiverad eller
nödvändig.
När standardlösningar kan vara tillräckliga
- byggnaden har en relativt enkel fasad utan uttalade arkitektoniska detaljer,
- fönsteröppningarna följer standardmått och har likartade förutsättningar,
- ljudmiljön är jämn och måttligt belastad,
- föreningen prioriterar en kostnadseffektiv lösning inom ramen för en tydlig underhållsplan.
När specialanpassning bör övervägas
- huset har kulturhistoriska eller arkitektoniska värden som ska bevaras,
- fönsteröppningarna avviker från standardmått eller har särskilda proportioner,
- olika fasader har tydligt skilda krav på ljudreduktion eller solskydd,
- föreningen önskar bibehålla ett specifikt uttryck i spröjs, profiler och karmdjup,
- det finns återkommande problem med drag, buller eller kondens som kräver riktade lösningar.
Specialanpassningar innebär ofta högre enhetspris, men kan vara motiverade om
de ger bättre funktion, högre trivsel och ett mer samlat fasaduttryck över
tid.
Genomförandeprocess – från inventering till besiktning
Ett fönsterprojekt i en bostadsrättsförening bör genomföras enligt en
strukturerad arbetsgång. Nedan beskrivs en övergripande process som kan
anpassas efter projektets omfattning.
- Inventering av nuläge
Teknisk status bedöms, inklusive drag, kondens, rötskador, sprickor,
funktion hos beslag och klagomål från boende. Resultatet dokumenteras. - Målbild och prioriteringar
Styrelsen klargör vad som är viktigast för föreningen: bevarande av
utseende, energibesparing, ljudmiljö, minskat underhåll eller en kombination. - Myndighetsdialog
Förutsättningar för bygglov eller anmälan klarläggs med kommunen, särskilt
vid kulturmiljö eller avsoblig fasadförändring. - Teknisk kravspecifikation
Funktionskrav formuleras skriftligt: material, glasuppbyggnad,
ljudnivåer, säkerhetsglas, vädringsfunktioner, beslag, kulörer och
krav på dokumentation, garantier och CE-märkning. - Förfrågningsunderlag och upphandling
Förfrågningsunderlag tas fram där både tekniska krav och administrativa
villkor anges. Offertförfrågan skickas till ett urval av
entreprenörer med erfarenhet av flerbostadshus. - Utvärdering av anbud
Anbud jämförs inte enbart på pris utan på uppfyllande av krav, referenser,
garantier, tidplan och kapacitet. Avvikelser från kravspecifikation
dokumenteras tydligt. - Provmontage vid behov
I större eller tekniskt komplexa projekt kan provmontage på begränsad yta
vara motiverat innan beslut om fullskalig genomföring. - Genomförande och kontroll
Under entreprenaden följs arbetet upp med löpande kontroller av montage,
tätningar, anslutningar och funktion. - Besiktning och överlämning
Slutbesiktning genomförs av oberoende besiktningsman. Eventuella brister
åtgärdas och drift- och skötselinstruktioner överlämnas till föreningen. - Drift, skötsel och garantiuppföljning
Föreningen säkerställer att skötsel följer leverantörens anvisningar och
att garanti- och ansvarstider bevakas.
Vanliga risker och fallgropar
Erfarenhetsmässigt uppstår många problem inte på grund av enskilda produkter,
utan på grund av bristande planering eller otydliga krav. Några typiska
fallgropar är:
- att pris per fönster får styra helt, utan bedömning av livslängd, funktion och inneklimat,
- att fasadens arkitektoniska uttryck inte beaktas tillräckligt, vilket kan leda till oönskad visuell förändring,
- att krav på ljudreduktion, säkerhetsglas och solskydd inte specificeras, vilket försvårar objektiv anbudsutvärdering,
- att ventilation och lufttäthet inte analyseras, vilket kan ge försämrad luftväxling efter fönsterbyte,
- att uppföljning och besiktning inte ges tillräcklig vikt, vilket ökar risken för kvarstående brister.
Brfpris som stöd i föreningens fönsterprojekt
Brfpris bistår styrelsen med att identifiera om projektet lämpar sig för
standardiserade lösningar eller om byggnaden kräver mer skräddarsydda fönster
för att bevara fasadens arkitektoniska och estetiska värden. I fastigheter med
särskilda proportioner, kulturhistoriska detaljer eller avvikande konstruktion
kan anpassade profiler, karmdjup och spröjs vara avgörande för ett korrekt
helhetsintryck. Genom att kartlägga byggnadens tekniska och visuella
förutsättningar hjälper vi styrelsen att säkerställa att föreningen får
offerter som motsvarar både funktionella krav och husets ursprungliga uttryck.
Ett fönsterprojekt innebär betydande investeringar för en bostadsrättsförening
och berör samtliga boende. En strukturerad process, tydlig kravbild och
jämförbara offerter minskar risken för felaktiga beslut och onödiga kostnader.
Genom Brfpris kan styrelsen få stöd i att samla in relevanta
uppgifter om fastigheten, formulera övergripande krav och komma i kontakt med
företag som har dokumenterad erfarenhet av arbete i flerbostadshus. Tjänsten
är kostnadsfri för bostadsrättsföreningar och syftar till att underlätta
framtagandet av sakliga beslutsunderlag.
Gå vidare – prisnivåer, förfrågan och fördjupning
För att få en orienterande bild av kostnadsläget kan styrelsen ta del av informationen om fönsterpriser.
När föreningen är redo att gå vidare kan en mer detaljerad förfrågan lämnas via Begär pris för fönster. Det kan även vara lämpligt att läsa vidare om olika fönstertyper och om själva genomförandet av fönsterbyte i BRF innan styrelsen fattar formellt beslut om nästa steg.
Återkommande frågor från styrelser
- Vilket material är mest lämpligt för vår förening?
- Valet bör göras efter en samlad bedömning av fasadens uttryck, ljudmiljö,
underhållsstrategi, energimål och eventuella krav från kommunen. Det finns
ingen generell lösning som passar alla byggnader. - Kan vi ha olika lösningar mot gata och innergård?
- Ja, det är vanligt att anpassa ljudreduktion, solskydd och ibland glasuppbyggnad
efter olika lägen, under förutsättning att fasadens helhetsintryck hanteras
konsekvent. - Hur stor energibesparing kan vi förvänta oss?
- Besparingen beror på befintliga fönsters skick, övrigt klimatskal och
uppvärmningssystem. En översiktlig energianalys ger ofta bättre beslutsunderlag
än schabloner per fönster. - När bör vi anlita oberoende teknisk rådgivning?
- Vid större projekt, särskilt i byggnader med bevarandevärden eller komplex
ljud- och energisituation, är extern teknisk rådgivning ofta motiverad för
att säkerställa kravspecifikation, upphandling och besiktning.
Brfpris ger styrelsen en strukturerad och trygg väg genom föreningens fönsterprojekt
Med Brfpris får styrelsen ett opartiskt stöd i det tidiga skedet av fönsterfrågor. Vi hjälper er att förstå de grundläggande förutsättningarna och ser till att ni får kontakt med erfarna fönsterspecialister som bedömer vad som är mest lämpligt för just er fastighet. Oavsett om lösningen är standardiserad eller mer skräddarsydd får ni en tydligare utgångspunkt för kommande beslut.
Tjänsten minskar risken för felaktiga vägval och gör det enklare att jämföra offerter på likvärdiga grunder. Ni sparar tid och får ett mer samlat beslutsunderlag utan att behöva navigera hela processen på egen hand.
Gå vidare eller begär vägledning
För en första orientering kan ni läsa mer om fönsterpriser eller olika fönstertyper.
Vill ni få hjälp att gå igenom era utgångspunkter och bli kopplade till företag med dokumenterad erfarenhet av BRF-projekt kan ni lämna en förfrågan via Begär pris för fönster.
För en samlad översikt med alla artiklar och vägledningar om inglasning, besök vår kunskapssida.
