Vanliga fallgropar vid balkonginglasning i BRF

Inglasning av balkonger är en uppskattad åtgärd i många bostadsrättsföreningar och kan bidra till både ökad trivsel, väderskydd och ett mer långsiktigt bevarande av balkongerna. Samtidigt berör projektet byggnadens fasad, konstruktion och medlemsansvar, vilket gör att vissa moment kräver extra noggrannhet. Den här genomgången sammanfattar vanligt förekommande fallgropar och ger styrelsen ett sakligt och strukturerat beslutsunderlag.

Otydliga beslutsvägar i föreningen

Ett återkommande problem är att processen inte är tydligt förankrad. Vissa åtgärder kan beslutas av styrelsen, andra kräver stämma beroende på stadgar och om åtgärden bedöms som en väsentlig förändring. Otydliga beslutsvägar kan försvåra projektet och skapa oklarheter i efterhand.

Styrelsen bör säkerställa att:

• det framgår om beslutet fattats av styrelse eller stämma
• beslutet är tydligt protokollfört
• villkor och ramar för inglasningen är dokumenterade
• information om ansvar och användning ges till de boende

Bristfälliga underlag i bygglovsansökan

Inglasning räknas i regel som fasadändring och kräver bygglov. En vanlig fallgrop är att ritningar eller tekniska underlag inte uppfyller kommunens krav, vilket leder till kompletteringar och längre handläggningstid.

Vanliga brister är:

• ofullständiga fasadritningar (före och efter)
• saknad material- eller systembeskrivning
• oklara uppgifter om kulörer och profiler
• avsaknad av kontrollplan enligt PBL

En komplett ansökan ökar möjligheten till en smidig handläggning och minskar risken för förseningar.

Bärigheten i balkongplatta och räcke utreds inte tillräckligt

I många projekt förutsätts att balkongplatta, kantbalk och räcke klarar de laster som inglasningen innebär. Detta är inte alltid självklart. Både befintliga skador i betong, tidigare renoveringar och variationer i armering kan påverka förutsättningarna.

Eftersom vissa inglasningssystem använder räcket eller dess infästningar som stabiliserande element, bör bärigheten bedömas innan projektering och montage. Utan teknisk genomgång kan installationen påverka plattans eller räckets funktion.

Styrelsen bör säkerställa att:

• konstruktionsförutsättningarna kontrolleras om byggnaden är äldre eller har kända skador
• entreprenören redovisar infästningsprinciper och dimensionering
• räckets skick och infästning bedöms fackmannamässigt vid behov
• inglasningen inte förutsätter bärande funktioner som räcket inte är avsett för

En tidig bedömning minskar risken för omprojektering och säkerställer att installationen följer gällande krav på bärverk.

Tekniska förutsättningar kring fukt, ventilation och dränering förbises

Ett inglasat utrymme ändrar temperatur- och fuktförhållanden. Om ventilationen är otillräcklig eller vatten inte kan dräneras bort uppstår lätt kondens eller fuktpåverkan på fasad och balkongplatta.

Vanliga missar är:

• otillräcklig luftcirkulation i inglasningen
• dräneringsytor som täcks eller byggs igen
• felaktiga förväntningar om att inglasningen skapar ett varmt utrymme

Oenhetliga lösningar och individuella initiativ

När enskilda medlemmar söker egna bygglov eller anlitar egna leverantörer uppstår ofta variationer i system, kulör och profilutformning. Detta kan påverka bygglovsprocessen negativt och försvåra framtida underhåll.

En gemensam lösning beslutad av föreningen skapar en enhetlig fasad och bättre förutsättningar för planerat underhåll.

Underskattade tidsramar

Ett vanligt misstag är att projektet startar för sent. Bygglov, leveranstider och produktion innebär att tidsplanen ofta blir längre än förväntat.

• bygglov: ofta 2–4 månader
• leverans av system: 8–12 veckor
• produktion på plats: beroende på väder och logistik

För få offerter och obalanserat beslutsunderlag

Föreningar begär ibland för få offerter eller jämför offerter med olika omfattning och kvalitetsnivå, vilket försvårar styrelsens beslut.

Vanliga problem är:

• endast en eller två leverantörer tillfrågas
• svårjämförliga underlag
• fokus på initialt pris istället för livslängd, garantier och eftermarknad

För stort fokus på lägsta pris

Ett ofta förbisedda misstag är att styrelsen väger pris för tungt i upphandlingen. Låga ingångspriser innebär inte nödvändigtvis lägre totalkostnad. Kvalitet, stabilitet och eftermarknad spelar stor roll för projektets långsiktighet.

Leverantörer med lägre prisnivåer har ibland kortare garantitider, begränsad support eller svagare reservdelstillgång. För föreningar kan det innebära ökade kostnader vid framtida skador eller behov av service. Marknadsmässigt sunda prisnivåer visar även på sund företagsamhet vilket är en långsiktig trygghet för medlemmar och fastighet.

Styrelsen bör därför väga in:

• systemets livslängd och garantier
• leverantörens historik och erfarenhet av BRF-projekt
• eftermarknad och serviceorganisation
• tekniska egenskaper och montagekvalitet

Otydliga avtal och ansvarsfördelning

Om omfattning, ansvar och kvalitetskrav inte är tydligt reglerade riskerar föreningen oklarheter vid ändringar, fel eller förseningar. För BRF-projekt bör avtal tydligt reglera:

• omfattning och tekniska specifikationer
• ansvar för ritningar och bygglovsunderlag
• garantitider och ansvarstid
• hantering av tilläggsarbeten

Bristande information till de boende

Information som når de boende sent eller otydligt kan skapa missförstånd om tidplaner, tillträde till balkonger och vad som förväntas av varje medlem. En enkel informationsplan minskar risken för praktiska problem.

Otydlighet kring ansvar efter installation

Efter att inglasningen är på plats behöver föreningen klargöra vad som är föreningens och vad som är den boendes ansvar. Det gäller exempelvis:

• glaspartier och beslag
• tätningar och löpande underhåll
• åtgärder vid framtida renovering av fasad eller balkong
• försäkringsfrågor och skadehantering

Brfpris ger styrelsen en tryggare väg genom processen

Med Brfpris får styrelsen en saklig överblick över bygglov, tekniska förutsättningar, dokumentationskrav och leverantörsfrågor. Tjänsten är kostnadsfri och ger ett tydligare beslutsunderlag inför upphandling och genomförande.